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發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游，如何獲得建設(shè)用地？
不是所有的土地都可以用來搞休閑農(nóng)業(yè)的。休閑農(nóng)業(yè)的用地問題是眾多農(nóng)旅投資者非常關(guān)心的問題，也是一直以來的老大難問題，它致使很多有意投資休閑農(nóng)業(yè)的人望而卻步。那么，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游，用地方面有哪些限制，該如何規(guī)避這些限制呢？
一、哪些地可作休閑農(nóng)業(yè)用地
1、農(nóng)民自有住宅，閑置宅基地
2015年9月16日，農(nóng)業(yè)部下發(fā)的《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能 大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。
2015年12月10號(hào)，國(guó)土資源部聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家旅游局印發(fā)的《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》中明確提出：
城鄉(xiāng)居民可以利用自有住宅或其他條件依法從事旅游經(jīng)營(yíng)，但根據(jù)《旅游法》規(guī)定，這一政策的適用應(yīng)以各省、自治區(qū)、直轄市制定管理辦法為前提。
2、農(nóng)村集體建設(shè)用地
農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。
《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》中明確提出：
在符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，可以采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自用及以入股、聯(lián)營(yíng)等合法方式使用集體建設(shè)用地來發(fā)展鄉(xiāng)村旅游；
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人，可使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地、未利用地，從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)，但應(yīng)依法通過承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的方式進(jìn)行。
3、四荒地
“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過50年。
2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。
4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。
具體轉(zhuǎn)換方式通過制定相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范，如：
數(shù)量上——異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍；
質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。
異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。
當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。
二、休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制
1、不得占用基本農(nóng)田
基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)铩薄ⅰ氨Ｃ铩保渲匾潭炔谎远鳌?duì)于基本農(nóng)田有五不準(zhǔn)：
(1)不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；
(2)不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
(3)不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；
(4)不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍；
(5)不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外)。
2、不得超越土地利用規(guī)劃
各地區(qū)國(guó)土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;
此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。
休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。
3、嚴(yán)禁擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)業(yè)用地范圍
以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。
進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。
三、如何規(guī)避用地限制
在休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)過程中，大致存在六種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制。
1、用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);
2、 以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;
3、修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;
4、修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;
5、建設(shè)溫室大棚生態(tài)餐廳;
6、用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。
以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。
最合法安全的方法就是通過立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地，這當(dāng)然也是最困難的方法，拿地費(fèi)用也相對(duì)很高。
四、還有哪些方法能拿到土地
1、關(guān)閉礦區(qū)的地面遺留的原有建設(shè)用地，可直接轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地；礦區(qū)已經(jīng)占有的尾礦池、棄石堆場(chǎng)或其它棄用地可在恢復(fù)生態(tài)的同時(shí)，按一定比例(如10-20%)轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地，其余為工礦遺址景觀用地。
2、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)村落搬遷出的宅基地、新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。
壹度創(chuàng)意規(guī)劃設(shè)計(jì)案例：藍(lán)調(diào)薰衣草莊園
3、在大面積的森林(超過10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時(shí)，允許有3-5%用地轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地。
4、其它荒地(非林地、非耕地、無其它生態(tài)價(jià)值的荒地)，經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)，原則上允許作為旅游設(shè)施用地。
五、休閑農(nóng)業(yè)用地方式創(chuàng)新
1.創(chuàng)新城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)，采用土地銀行的方式
在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。
2.建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社，集中土地資源
有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。
3.支持使用農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地、林地
城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。
對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。
4.效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，盤活集體存量土地
對(duì)現(xiàn)狀用途經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。如此，一方面可以解決旅游開發(fā)過程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問題；另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。
鄉(xiāng)村振興的目標(biāo)是什么
政策的扶持作用往往會(huì)體現(xiàn)在那些方面
規(guī)劃離不開政策支持。關(guān)注、搜集、掌握、研究相關(guān)政策，是規(guī)劃工作者必做的任務(wù)。通過對(duì)往常政策的總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)：
政策對(duì)某一任務(wù)的支持通常體現(xiàn)在以下四個(gè)層面，規(guī)劃者與研究者應(yīng)及時(shí)關(guān)注：
第一，頒布指導(dǎo)意見或者標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；
第二，發(fā)布扶持優(yōu)惠政策，通常體現(xiàn)在金融支持、用地制度優(yōu)化兩方面；金融支持政策包括財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、貼息貸款、無息貸款、基金扶持等。
第三，開展試點(diǎn)選拔活動(dòng)，通常會(huì)以條件較成熟或者亟待重點(diǎn)扶持的地區(qū)為試點(diǎn)，可能會(huì)有試點(diǎn)省、試點(diǎn)市、試點(diǎn)縣、試點(diǎn)村乃至試點(diǎn)園區(qū)等形式。
第四，開展示范創(chuàng)建與評(píng)選活動(dòng)，比如鄉(xiāng)村振興示范村、示范企業(yè)等。
此外，政策往往是相互融合的，一方面A的扶持政策會(huì)包含對(duì)B、C、D的扶持；另一方面，扶持B、C、D的政策也可能有包含支持A的內(nèi)容，比如關(guān)于農(nóng)村三產(chǎn)融合的扶持政策中也有可能支持鄉(xiāng)村振興，關(guān)于鄉(xiāng)村振興的扶持政策中也會(huì)有鄉(xiāng)村旅游扶貧的內(nèi)容，、關(guān)于農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革的扶持政策，也會(huì)對(duì)三農(nóng)領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新有扶持，要全面關(guān)注。
鄉(xiāng)村振興與美麗鄉(xiāng)村有什么關(guān)系
個(gè)人理解，鄉(xiāng)村振興與美麗鄉(xiāng)村均是時(shí)代的產(chǎn)物，是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村這一歷史任務(wù)在不同時(shí)代的具體表現(xiàn)形式，從美麗鄉(xiāng)村到鄉(xiāng)村振興，既具有順延關(guān)系，又具有遞進(jìn)關(guān)系。
鄉(xiāng)村振興規(guī)劃之噠啦仙谷風(fēng)情小鎮(zhèn)示意
1）順延性表現(xiàn)為兩者的相同之處
美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和鄉(xiāng)村振興的具體要求，均涵蓋鄉(xiāng)村的產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化、生活、社會(huì)、行政管理各個(gè)方面，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、生態(tài)建設(shè)、社會(huì)文明建設(shè)、文化建設(shè)、政治建設(shè)齊抓共舉，最終建成有特色的社會(huì)主義新農(nóng)村。
2）遞進(jìn)性表現(xiàn)為兩者的不同點(diǎn)
鄉(xiāng)村振興與美麗鄉(xiāng)村的區(qū)別，在于兩者各有側(cè)重：
比如經(jīng)濟(jì)建設(shè)，美麗鄉(xiāng)村要求“生產(chǎn)發(fā)展[3]”，而鄉(xiāng)村振興要求“產(chǎn)業(yè)興旺”，也就是說鄉(xiāng)村振興不僅要求“生產(chǎn)發(fā)展”，還對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、三產(chǎn)融合發(fā)展、農(nóng)業(yè)領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等有一定的要求。
比如社會(huì)建設(shè)，美麗鄉(xiāng)村要求“生活寬裕”，而鄉(xiāng)村振興要求“生活富裕”；從寬裕到富裕，讓人民生活水平提升一個(gè)檔次。
比如生態(tài)建設(shè)，美麗鄉(xiāng)村要求“村容整潔”、而鄉(xiāng)村振興要求“生態(tài)宜居”，也就是說鄉(xiāng)村振興在生態(tài)建設(shè)上有更全面的大局觀，不僅要“村容整潔”，還對(duì)環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡、生物多樣性、資源節(jié)約、產(chǎn)業(yè)循環(huán)發(fā)展等有了一定的要求。
比如整治建設(shè)方面，美麗鄉(xiāng)村要求“管理民主”，而鄉(xiāng)村振興則要求“治理有效”；前者更強(qiáng)調(diào)行政管理的基礎(chǔ)性；而后者則強(qiáng)調(diào)政府工作在民主的基礎(chǔ)上有更高的專業(yè)性、技術(shù)性、實(shí)效性。
總體說來，鄉(xiāng)村振興的要求，比“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)有了進(jìn)一步提升和難度。某種程度上，美麗鄉(xiāng)村建設(shè)成為了鄉(xiāng)村振興的基礎(chǔ)和前提。從美麗鄉(xiāng)村到鄉(xiāng)村振興，更貼合時(shí)代發(fā)展的要求，符合時(shí)代發(fā)展的潮流，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。
都市創(chuàng)意農(nóng)業(yè)主要開發(fā)模式
旅游形式以及設(shè)施方面
海島旅游的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境影響
海島的分類及相關(guān)概念
能詳細(xì)介紹下貴公司是做什么的嗎？
壹度創(chuàng)意是怎么理解藝農(nóng)生活這個(gè)概念的？
壹度創(chuàng)意做過哪些有名的案例？
