北京芳鄉(xiāng)愛琴海：愛,，在此回味

• 發(fā)布時(shí)間：2015-12-18
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      一,、項(xiàng)目背景
　　農(nóng)旅結(jié)合是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)，得到了國(guó)家,、北京乃至房山區(qū)的各級(jí)政策支持,。
　　本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)房山區(qū)發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)具有十分重要的意義——首先，觀光休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)是工業(yè)文明社會(huì)渴望已久的回歸自然之路,；其次發(fā)展都市休閑農(nóng)業(yè),，能夠有效推動(dòng)房山區(qū)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)的發(fā)展，解決農(nóng)民增收的難題,。
　　本項(xiàng)目的規(guī)劃開發(fā)應(yīng)以相應(yīng)的法律法規(guī)和政策文件為依據(jù),，遵循“科學(xué)規(guī)劃，合理布局”,、“多業(yè)并舉,，貿(mào)工農(nóng)相結(jié)合”、“多元開發(fā),、吃住行游購?qiáng)氏嘟Y(jié)合”三大原則,。
　　二、環(huán)境分析
　　項(xiàng)目地塊位于北京市房山區(qū)張坊鎮(zhèn),，區(qū)域面積約為200畝,。該鎮(zhèn)無工業(yè)污染，風(fēng)光秀麗,，峽谷峰林,，富含氧離子的空氣清新怡人，實(shí)屬“天然氧吧,，自然空調(diào)”,。人文資源方面，房山區(qū)文化底蘊(yùn)深厚,，人文古跡眾多,，比如周口店北京猿人遺址,、西周燕都遺址等在國(guó)內(nèi)均有一定知名度。
　　房山區(qū)是北京南部地區(qū)的重要門戶,，無論是自駕車,、公共交通還是長(zhǎng)途交通都是比較方便的。截止2011年6月底,，張坊鎮(zhèn)共接待游客66萬人次,，旅游總收入達(dá)到6648萬元，實(shí)現(xiàn)接待游客人次和旅游收入大幅增長(zhǎng),。
　　三,、規(guī)劃思路
　　1、指導(dǎo)思想
　　本方案為休閑農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃方案,，將秉承“可持續(xù)發(fā)展”的原則,，根據(jù)自身特點(diǎn)和現(xiàn)狀，以現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)為主要功能進(jìn)行規(guī)劃與開發(fā),，通過3~5年的建設(shè)與經(jīng)營(yíng),，成為集芳香植物種植、芳香產(chǎn)品生產(chǎn),、生態(tài)休閑旅游為一體的休閑農(nóng)業(yè)創(chuàng)新示范園,。
　　2、發(fā)展定位
　　根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展?fàn)顩r,、趨勢(shì)和項(xiàng)目當(dāng)?shù)芈糜钨Y源,、旅游區(qū)位等方面的特點(diǎn)，確定本項(xiàng)目的定位為“中國(guó)最具人文關(guān)懷的芳香藝術(shù)田園”,，并針對(duì)其浪漫的氣質(zhì)與非凡的品質(zhì),，確定項(xiàng)目名稱為“芳鄉(xiāng)愛琴海”,。
　　四,、市場(chǎng)開發(fā)策略
　　1、市場(chǎng)分析與定位
　　通過分析潛在市場(chǎng)的人口統(tǒng)計(jì)因素,、經(jīng)濟(jì)狀況和旅游動(dòng)機(jī)可以發(fā)現(xiàn),，芳香愛琴海的潛在市場(chǎng)顯現(xiàn)出女性、中青年,、戀愛群體、中高端消費(fèi)者,、休閑度假游,、親子游、拓展訓(xùn)練等特征,。
　　根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度,，芳香愛琴?，F(xiàn)階段將定位為“市場(chǎng)挑戰(zhàn)者”，充分吸取其它各家同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，完善自己的產(chǎn)業(yè)鏈,，最終在國(guó)內(nèi)成為香草主題旅游的“市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者”之一。
　　考慮到項(xiàng)目現(xiàn)有的交通,、區(qū)位,、文化及旅游資源等方面的情況，本項(xiàng)目初期1—2年內(nèi)的主要客源市場(chǎng)應(yīng)定位在距本項(xiàng)目100公里的范圍內(nèi),，包括整個(gè)房山地區(qū),、北京市區(qū)及大興區(qū)、門頭溝區(qū)和涿州市,；遠(yuǎn)期3—5年的經(jīng)營(yíng)中,，隨著品牌知名度的擴(kuò)大及交通的便利，區(qū)域市場(chǎng)將擴(kuò)展到整個(gè)華北地區(qū),，吸引京石第二高速公路的過境自駕游客源,。 
　　2、市場(chǎng)營(yíng)銷策略
　　產(chǎn)品塑造方面,，芳鄉(xiāng)愛情海精心策劃了觀光,、餐飲、住宿,、購物,、娛樂、療養(yǎng),、拓展,、會(huì)務(wù)、節(jié)慶活動(dòng)等一系列產(chǎn)品,，從策劃初期就以市場(chǎng)需求為核心,，融入人文關(guān)懷，形成差異化,。
　　市場(chǎng)定價(jià)方面,，由于本項(xiàng)目在北京地區(qū)有幾家直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，初期定價(jià)可采用滲透定價(jià)策略,，薄利多銷,，始終確保各項(xiàng)產(chǎn)品與服務(wù)的高性價(jià)比，確保項(xiàng)目定價(jià)體系穩(wěn)定健康地成長(zhǎng),。
　　營(yíng)銷推廣方面,，芳鄉(xiāng)愛琴海應(yīng)采取“傳統(tǒng)渠道與跨界渠道雙管齊下、新舊媒體與公關(guān)活動(dòng)全面結(jié)合”的策略,，以口碑營(yíng)銷傳播品牌,，以主題活動(dòng)吸引游客,，從旅行社、會(huì)議公司,、婚紗影樓,、車友會(huì)等渠道中獲得更多、更精準(zhǔn)的客源,；
　　五,、功能分區(qū)與園區(qū)建設(shè)
　　1、功能分區(qū)
　　綜合考慮園區(qū)場(chǎng)地條件與市場(chǎng)需求,，將本項(xiàng)目劃分為迎賓大道區(qū),、芳香花海區(qū)、沙灘綠洲區(qū),、小島觀光區(qū),、和住宿養(yǎng)生區(qū)五大板塊。迎賓大道區(qū)橫貫園區(qū)的現(xiàn)有市政道路,，長(zhǎng)約360米,，主要項(xiàng)目為地中海風(fēng)情街，包括藍(lán)白相間的地中海風(fēng)格建筑和與海相關(guān)的景觀小品,，面積約3600㎡,；芳香花海區(qū)是整個(gè)園區(qū)的重頭戲，面積約120畝,，主要為藍(lán)紫色香草組成的大面積花海,，包含石頭堤壩、百草園,、婚禮廣場(chǎng)等觀光與體驗(yàn)項(xiàng)目,；沙灘綠洲區(qū)包含花草茶吧、燒烤與露營(yíng)地,、迷宮陣地,、觀光碼頭和游樂場(chǎng)五大項(xiàng)目；小島觀光區(qū)為芳香海中三個(gè)獨(dú)立的小島,，由草坪,、沙灘、礁石構(gòu)成,，搭配相應(yīng)的景觀與活動(dòng),，分別代表愛的三個(gè)階段，即相戀,、相惜,、相守；住宿養(yǎng)生區(qū)利用果樹林這一天然氧吧的林間空地,，開發(fā)木屋住宿及SPA養(yǎng)生項(xiàng)目,，既保證私密性，又能避暑,。
　　2,、種養(yǎng)品種建議
　　芳香愛琴海種植品類涵蓋薰衣草、馬鞭草,、玫瑰,、水谷玉米、南瓜,、柿子,、紅楓、蘆葦,、紫藤等上百種植物,，主要可分為香草花卉、糧食作物,、有機(jī)蔬果,、綠化苗木四大品類。
　　為配合相關(guān)的觀光項(xiàng)目,、餐飲項(xiàng)目和體驗(yàn)活動(dòng),，園區(qū)的動(dòng)物養(yǎng)殖品種也相當(dāng)豐富，主要可分為禽畜類和昆蟲類,，包括孔雀,、鸚鵡、柴雞,、香豬,、奶牛、蜂蝶等,。
　　3,、園區(qū)配套設(shè)施
　　園區(qū)配套設(shè)施分為旅游配套設(shè)施和功能配套設(shè)施兩大系統(tǒng)，旅游配套設(shè)施包括停車場(chǎng),、園區(qū)大門,、游客接待中心、交通服務(wù)系統(tǒng),、衛(wèi)生間,、員工食堂與宿舍等，功能設(shè)施則包括供水供電系統(tǒng),、照明系統(tǒng),、污水與垃圾處理系統(tǒng)、安保與消防系統(tǒng),、廣播與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等,。
　　六,、投資預(yù)算與效益分析
　　項(xiàng)目總投資額為5千萬元人民幣，投資回收期為5年,。資金籌措方式包括自有資金,、銀行貸款和申請(qǐng)國(guó)家補(bǔ)助三種，籌措目標(biāo)分別為3千萬元,、1千萬元和1千萬元 ,。
　　預(yù)計(jì)正式營(yíng)業(yè)后旅游板塊年?duì)I業(yè)額將達(dá)到800萬元，芳香產(chǎn)品銷售營(yíng)業(yè)額200萬元,。